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国务院常务会议做出决定:加快推进城镇老旧小区的改造

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-15

6月19日,国务院常务会议做出了1个对楼市可能有深远影响的决定: 加快推动城镇老旧小区的改造,简称旧改。 也就是说,老破小不拆了,但是会对它进行各种改造,包括水、电、光纤、加装电梯和增加停车位。 文件中也提及,这是1个触及居民上亿人的决定,能够增

  6月19日,国务院常务会议做出了1个对楼市“可能有深远影响”的决定:
 
  加快推动城镇老旧小区的改造,简称“旧改”。
 
  也就是说,“老破小”不拆了,但是会对它进行各种改造,包括水、电、光纤、加装电梯和增加停车位。

 
 
  文件中也提及,这是1个“触及居民上亿人”的决定,能够增进住户户内改造并带动消费。有专家初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额,可能高达4万亿。
 
  又是1个4万亿。
 
  当4万亿体量的旧改接棒棚改,新的“发动机”会重新点燃房价吗?楼市投资逻辑会有怎样的改变?前段时间1直被认为“没有未来”的“老破小”,是否是又可以买了?
 
  01
 
  先看看国常会上都说了甚么。
 
  全篇看下来,通稿大概说了这么几点:
 
  1、触及多少人?
 
  据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区触及居民上亿人。
 
  2、甚么时候开始?
 
  今年展开试点探索,为进1步全面推动积累经验。
 
  3、改造内容是甚么?
 
  重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。增进住户户内改造并带动消费。
 
  4、钱从哪来?
 
  要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可延续方式加大金融对老旧小区改造的支持。应用市场化方式吸引社会气力参与。
 
  5、改造以后还会做甚么?
 
  会在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
 
  这些语言看似挺简单,但其实,能在这类级别的会议上做出部署,并且明确今年展开试点探索,基本可以说明,这项政策已推动到具体实行阶段了。
 
  1些省分,比如河北、安徽,已“先行1步”,把老旧小区的改造名单,乃至未来3年的改造名单,都公布了。
 
  所以,“旧改”作为新1轮拉动投资、扩大内需的新工具,代替“棚改”,已箭在弦上了。
 
  “旧改”有多大体量呢?
 
  今年3月,国务院参事仇保兴曾指出,据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为5年,每一年可新增投资约8000亿元以上。
 
  尽人皆知,3年“棚改”计划是最近1轮房价上涨的推手,那末,4万亿的旧改,在房地产领域是不是也有类似的气力?
 
  局姐觉得,真没那末简单。
 
  02
 
  先看看,出台这个政策的目的是甚么。
 
  依照住建部等3部委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,“老旧小区”应为:建成于2000年之前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。
 
  也有住建部有关人士流露:全国共有老旧小区近16万个,触及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。
 
  这是1个非常惊人的数字。
 
  从今年开始,4200万户老旧住宅,会在未来几年里陆续进行改造。如果每套房子里有3个人居住,可能会有1.2亿人沾恩。
 
  这1.2亿人,他们会得到甚么模样的实惠呢?
 
  他们的“老破小”不会拆了,他们不会取得安置补偿,但会对老房子的水电气路及光纤等配套设施进行改造,建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施,有可能的情况下,建设北方的小区可能会增加“节能系统”以加强保温,会加装电梯,增加停车设施,整治小区道路、绿化等等,总而言之,基础设施完备以后,老旧小区更加宜居了。
 
  更加宜居以后,就轮到业主自己出钱了。
 
  政府在通稿里提到,希望“增进住户户内改造并带动消费”。
 
  是甚么意思呢?
 
  给你建设了便民市场,你就会想要多去买点东西;给你把小区整治得漂漂亮亮,你也就会想把房间重新装修得敞亮些;你的楼下空出了足够多的停车位,你也就更愿意去买个车开开了。
 
  总而言之,这次的4万亿,虽然是弄基建,但其实不是1个用基建拉动房地产去库存的政策。
 
  政府希望,这些钱能够撬动更多的钱,让身处老旧小区的你愿意多花些钱,开开心心肠消费,把房子弄得更加舒服些,而不是像棚改1样,拆掉你的旧房子,再给你1笔钱,让你去买1套全新的房。
 
  03
 
  “促消费”动机在先,能不能真正促得了,又是另外1个话题。
 
  头等大事,就是4万亿从哪来。
 
  在会议的通稿里面,对资金的来源已有明确的规定。
 
  要创新投融资机制。
 
  今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。
 
  鼓励金融机构和地方积极探索,以可延续方式加大金融对老旧小区改造的支持。
 
  应用市场化方式吸引社会气力参与。
 
  嗯,除居民自掏腰包的部份,财政也有1定程度的补贴。
 
  这只是资金1小部份来源。更大的来源,是金融。
 
  当年棚改,资金主要来源是棚改专项贷款、公共财政支出等。
 
  2014年4月起,央行通过PSL支持政策性银行专项贷款,2016⑵017两年,棚户区改造资金来源中,政策性银行贷款占比分别为80%和71%。2018年以来,棚改专项债实现了稳步增长。
 
  这次的旧改,央行也1定会设立1个专门的金融工具进行支持。
 
  具体的效果,就要密切关注下国家开发银行对旧改的参与了。
 
  其次,就是老旧小区的住户能不能齐心的问题。
 
  就拿加装电梯这1件事来讲。物权法规定,既有住宅增设电梯,应当最少经占建筑物总面积3分之2以上的业主且占总人数3分之2以上的业主同意。
 
  局姐看过太多老旧小区想加装电梯,结果1楼2楼的业主不同意,搁浅了好几年的故事。而所有的改造都有受益更多的住户和相对权益受损的住户,如何调和平衡,就是考验小区本身住户的时候了。
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