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合肥房价过山车:从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-15

《 中国经济周刊 》 记者 刘照普| 合肥报导 (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第26期) 安徽合肥,这个曾排名靠后的弱2线房地产价格洼地城市,去年1跃成为国内乃至全球房价高速上涨的领头羊,使人为之侧目。在胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数中

中国经济周刊》 记者 刘照普| 合肥报导

(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第26期)

安徽合肥,这个曾排名靠后的“弱2线”房地产价格洼地城市,去年1跃成为国内乃至全球房价高速上涨的“领头羊”,使人为之侧目。在胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数中,合肥房价涨幅超过40%,位居2016年全球房价涨幅第1。在全国70个大中城市新居售价环比涨幅排名中,合肥也首次登上榜首。

去年下半年特别是10月2日以后,合肥推出“史上最严限购令”,房地产市场迅速由滚烫的高温状态堕入冰冷和沉寂,价格延续回落,成交量不断萎缩。据房产中介称,目前合肥房价普遍下跌15%~20%,个别小区房价竟显现50%的直线下滑,价格遭到腰斩。

合肥作为长3角城市群的副中心城市,在与上海、杭州、南京等周边城市的贴身竞争中,城市的经济总量和人口容纳量较小,人口吸引能力没那末强,房价长时间以来不温不火。但为什么去年以来房价涨幅如此迅猛和突兀?背后缘由是甚么?

金融炒房客 “高评高贷”上演 “空手套”

合肥当地人李文杰告知《中国经济周刊》记者,作为省会城市的合肥,多年来的房价1直很“低调”,在邻近城市南京2008年房价每平方米过万的时候,合肥房价还在3000~5000元/平方米之间徘徊,直到2015年合肥房价才突破万元。“那时感觉每平方米万元的房价太高了,1时还难以接受,其实周边城市早就奔3万、4万去了。”李文杰说。

2016年,“蛰伏”已久的合肥房价迎来1轮超乎想象的暴涨。合肥市民张先生对记者形容说:“去年涨得最利害的时候,我过1条马路的时间房价都能涨个200~300元/平方米。就这样1直毫无控制地冲到全球涨幅第1的位置,实在让人不可思议。”

脱离正常轨道的变化总是有缘由的。合肥当地1家大型房产中介主管王涛告知《中国经济周刊》记者,去年全国各地涌来的“炒房团”云集合肥,他们所到的地方,犹如“洪水浪涌,房价因之迅速爬升,不断水长船高”。

据王涛视察和记录,去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”,1类是“金融炒房客”,另外一类是“主流炒房团”。

“金融炒房客”,有单枪匹马来的,也有组团过来的。由于去年房源少,“炒房团”多,所以中介出来甚么样的房子,这类炒家都全盘接手,然后再通过银行对这些房子 “高评高贷”,源源不断地把更多的钱从银行套出来,再投资炒房。

王涛称,他们去年做了多批这样的业务,其中有个“炒房团”是从浙江过来的,4个人组成1个团队。背后有几家公司援助他们1部份资金,用来付炒房首付款,赚了钱再按比例分成。当时,他们1下子要了20套,让中介帮助计算首付、月供和可以从银行套出多少钱。他们对房子品质要求不高,只希望找到面积大的房子,这样可以从银行套出更多的钱,这类“金融炒房客”属于打金融擦边球的投机者。

王涛对《中国经济周刊》记者说,这类“炒房团”大多不需要自己掏钱,如果做得好,还能多套出些余钱。他记得很清楚,有1个“金融炒房客”就通过这类方式,经过1番操作后多套出来20万元现金。

据了解,“高评高贷”,就是通过关系将房子价值评估高些,比如A炒房客从中介接手1套房子市值100万元,他让背后的财团帮其垫付,再找关系将该房产价值高估至150万元,按银行通用标准以房屋价值7成贷款,就可以从银行套出105万元,这样还完财团垫付款,他用这类“空手套”还净赚5万元现金。

王涛表示,当时办理这批2手房贷款手续全部加快,1个月以内就办完1套,“炒房团”接手的房子就放在那里等待升值后出手。据了解,这批房子是去年45月份交易的,买的时候价格还比较低,目前这批房子都没有出手,还放在那里等待涨价。由于入手时价格低,均价在每平方米1万元左右,按目前1.5万~1.6万元/平方米的价格,1平方米可以赚5000元左右,1套房可赚50万~60万元。

合肥链家的1位工作人员称,去年在合肥通过这样的“金融游戏”炒房的这帮“炒房团”,中介帮忙找的房子看都不看,直接付款入手,全权拜托房产中介处理。

另外一类“炒房团”就是组团出击的“主流炒房团”。他们之间相互联手,组团买房,垄断式购房,控制房源,然后拉抬价格。这类“炒房团”对房子品质要求较高,重视绿化和户型,他们大多是联手整幢、整单元或全部楼层购买,这样方便谈判压价,1旦入手后,便将这些房间隔成1个个小单间出租,或整套1起租给他人,以租金来抵充月供,然后坐等涨价,等到达自己满意的收益后再出手。

“炒房客” 亲述炒房套路:组团控制房源,约定坐地起价,借助媒介造势

在合肥采访期间,记者碰到了“炒房客”郭文强,他称,2015年合肥滨湖板块的房价涨得非常慢,年初均价为7000多元/平方米,年末才涨到8000~9000元/平方米,1年时间每平方米才涨不到2000元。

郭文强分析,与南京等周边城市相比,合肥房价在这1轮暴涨前属于比较滞后的城市,所以去年这个房产价格洼地1下子涌入众多“炒房团”,不断卖力炒作,在板块轮动中逐渐推高房价,1下子透支了合肥房价几年的涨幅,造成了房价的反常上涨和畸形的板块结构。

郭文强认为,去年领涨合肥房价的板块是滨湖,该板块也是房价迅速蹿升的最大首恶。2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了1批房子,均价在8000元/平方米左右,每一个小区都有。尔后,各路 “炒房团”蜂拥而入,接力炒作。大家相互通气谁都不卖,将这个板块的大部份房源控制住,乘机进行炒作。

尔后,滨湖板块没有新居出售,房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里。控制房源不是目的,炒房赚钱才是终纵目标。因而1段时间后“炒房团”突然放出来45套房子,直接挂出1.3万元/平方米的价格,房价噌地就上去了。“这样的价格肯定是高了。”郭文强说,这样做是为了刺激刚需用户。接下来,他们到处贴广告,借助各种媒介开足马力造势,周边的中介也陆续挂出来1.3万元/平方米的价格了。

2016 年3 月16 日,合肥滨湖1售楼部认筹现场,由于购房人太多,场面1度混乱。由于怕人多,本来下午4 点半结束认筹,结果两点不到就被保安关上大门不让进入。

“炒房客”很清楚挂这个价是没人买的。等个10天半个月,该板块哗啦1下子又有34套房挂出来,价格在1.2万元/平方米,出来后很快就没有了。是否是真卖掉了不好说,但市场已被带动了。如此这般,“炒房团”直接将房价从8000元/平方米1下子拉升到了1.2万元/平方米,连1万、1.1万元的中间价格区间和涨价进程都省掉了。以后再连续挂出78套价格在1.3万元/平方米的房源,自然很快又没有了。刚需客户看到房价涨得这么利害,不敢再观望了,都跑过去买,结果没房源,“炒房团”已将可售房源控制住,直接将价格报到1.5万~1.6万元/平方米。就这样,主流“炒房团”通过对板块房源的垄断,很快将滨湖板块的房价拉起来,最高峰的时候,他们居然将滨湖房价炒到2.2万~2.3万元/平方米的高价。

郭文强说,通过上述板块房源炒作后,“炒房团”又开始对周边关联板块房源轮动炒作,就这样,在“炒房团”的轮动炒作下,合肥房价在2016年疯狂上涨。

“限购令” 出台部份板块价格遭腰斩

“枪打出头鸟”,合肥楼市的火爆和快速上涨很快引来了“限购”新政。2016年10月2日晚,合肥市政府紧急召开新闻发布会,宣布10条调控措施,主要包括:合肥市将加大居住用地供应力度;市区范围内展开限购;暂停异地公积金贷款;加强商品住房销售明码标价备案管理等多项措施。

这个被称为合肥“史上最严限购令”出台后,合肥房价很快转入降落趋势,1直降到今年5月初。

合肥地产业内人士认为,合肥房价最早是从滨湖板块炒作起来的,所以滨湖板块的水份和泡沫最大。去年10月合肥房地产市场调控以来,力度不断加码,炒房客开始大量抛房。当滨湖房价还盘旋在2.2万~2.3万元/平方米的高价时,“炒房团”便以2万元/平方米的价格兜售。滨湖板块房价也因“炒房团”的兜售快速下跌。合肥部份房产中介称,滨湖板块的降幅最大,多数降幅到达40%~50%,快到腰斩的价格了。今年春节时,滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米,与价格最高时周边楼盘2.2万~2.3万元/平方米的价格相比降落了1半还多。真是“成也萧何,败也萧何”。

上述房地产业内人士认为,限购以后,合肥房价在去年底今年初到达冰点,过春节的那几天,很少有人看房买房。虽然滨湖板块价格遭到腰斩是个别现象,但合肥房价堕入低迷是不争的事实。

(应采访对象要求,郭文强为化名)

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