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调控下房价失真:购房者须补被政策压下去的差价

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-15

2017年上半年,房地产行业在严厉的调控之下,显现出前高后平的市场走势。就商品房销售而言,虽然同比增速逐月下滑,但销售面积和销售金额的绝对值在1季度仍保持在近1年的月均水平之上;进入2季度后,随着调控频频加码,效果逐步显现,12线城市销售偃旗息鼓,

2017年上半年,房地产行业在严厉的调控之下,显现出“前高后平”的市场走势。就商品房销售而言,虽然同比增速逐月下滑,但销售面积和销售金额的绝对值在1季度仍保持在近1年的月均水平之上;进入2季度后,随着调控频频加码,效果逐步显现,12线城市销售偃旗息鼓,34线城市热度虽在,但增长脚步也有放缓迹象。

业内人士预计,在热门城市严控房价的政策之下,下半年其销售价格以环比小降或“维稳”为主。不过,12线城市供不应求格局不变,房价大幅降落几无可能。至于34线城市,在土地市场火热和需求溢出等因素带动下,价格将保持1段上扬行情,但可延续性不高,冲高回落的可能性很大。

1线城市成交量骤减

各地楼市在平静中告别上半年。在上海,刚刚出炉的6月成交数据显示,当月1手商品住宅成交量为68.61万平方米,环比减少3.4%,同比减少45%,几近腰斩。从历年来看,由于牵涉到开发商冲刺半年度事迹,6月常常是1年中成交的相对高位。但是,今年6月新居市场成交量创下2011年以来同期最低水平,乃至低于楼市较为低迷的2011年和2014年同期。至此,上半年上海新建商品住宅总计成交357万平方米,同比减少52.8%。

创最近几年来成交新低的并不是只有上海。据伟业我爱我家(博客,微博)团体市场研究院数据统计,上半年,新建商品住宅(不含保障房)共网签16332套,同比降38.6%,创2010年以来同期新低;2手房交易量也减少逾3成,已跌近谷底,房价也由区域性回落逐渐转为普遍回落。

深圳规土委发布的统计数据也显示,上半年深圳新建商品住宅共成交10502套,同比减少54.7%,成交均价54632元/平方米,环比下跌3.9%。广州则是4大1线城市中表现最为安稳的,上半年1手住宅网签成交50774套,同比降10.92%;网签均价为16566元/平方米,同比升4.34%。

部份去年表现极其抢眼的热门2线城市,今年上半年的市场表现亦不乐观,1些去年高价拿地的开发商和高位接盘的购房者,已感遭到调控风险。去年最热的2线城市中,如厦门、福州、南京等地,预售证审批趋严,新增供应量延续低位运行,成交量同比跌幅超50%。另外,苏州的高房价显著拖累了楼市成交表现,“有价无市”的格局越发明显;合肥则受经济基本面和收入水平相对较低等多方面因素影响,城市吸附力远不及其他热门2线城市,自去年10月重启限购后,房地产市场冰火两重天,成交量延续低位运行。

可以看到,今年上半年,4大1线城市及去年火热的部份2线城市已偃旗息鼓,楼市调控政策不断施压是主因。1方面,各地存货减少叠加严格“限价”致使新增供应锐减,成为制约销售量增长的关键因素;另外一方面,12线热门城市“限购、限贷、限价、限售”政策频频加码,投 资性需求遭到抑制,商品房成交范围也随之延续下降。

房价信息难反应真实情况

从上半年成交情况看,1线城市最主要的特点是“量缩价平”。与此前每次房地产调控12手房的走势基本1致不同的是,这1轮,2手房市场率先疲软,1手房依然安稳,乃至安稳得有些“不正常”。

“由于‘限价’因素,目前上海等1线城市新居成交价格保持安稳。相比之下,2手房市场随行就市,供需双方均依照市场价来成交,不存在人为的干预价格行动。所以,目前2手房市场明显比去年有大幅回落,价格也出现了1定回调。”克而瑞房地产信息团体履行总裁丁祖昱表示。由于“限价”、“限签”等各种政策因素,目前上海等城市体现出的房价信息更具复杂性。

记者了解到,为控制全市新建商品房均价,目前上海预售项目获批价格都较当前市场价偏低,12手房价格倒挂的现象在上海已不鲜见。在这类情况下,资金压力不大的开发商多数选择不去领预售证,“捂盘”不开,而选择开盘的开发商则通过“装修款”、“车位款”等各种名目让购房者补差价,与购房者签订1份补充协议,购房者须现金补上1部份被政策“压下去”的差价。如此1来,网签数据上显示的价格既不会大涨,也不会大跌,始终保持“安稳”。

比如近期上海浦东御桥1家龙头开发商旗下楼盘就明确表示,由于政府批下来的价格比较低,装修标准只能降落,如果想要装修升级,必须另外交1笔“装修款”。这并不是个案,由于售价批得低于预期而下降装修品质(乃至全部小区配套设施)的楼盘近期在上海层见叠出,购房者因此进行维权的案例也很多见。

除限价,目前上海新建商品住宅项目还被限制“网签”。比如说,某区每一个项目1个月内的网签总金额不得超过5亿元。虽然各个区规定的金额不尽相同,但目的都是为了控制当月预售商品住宅的均价。

值得注意的是,自今年以来,沪上各大地产机构提供的交易数据都刻意淡化乃至躲避成交价格。“1方面,房价现在尤其敏感,各大机构都心领神会,几近不主动表露价格信息;另外一方面,价格信息不真实,新居价格是被控制的,2手房价格为了避税几近都被做低,房价信息已不具有参考意义。”1位沪上知名房地产研究机构分析师告知记者。

事实也确切如此。根据网上房地产网签数据显示,今年6月,上海全市商品住宅成交均价为47278元/平方米,同比上升29%。而记者了解到的实际情况是,目前上海外环附近的新建住宅项目基本都已卖到5万元/平方米,内环附近新盘单价基本都在10万元以上,只不过拿不到预售证没法开盘罢了。

34线城市也有隐忧

与12线城市整体偃旗息鼓构成鲜明对照的,是上半年大多数4线城市的如火如荼。

就成交量来看,今年上半年,34线城市表现为涨跌互现。克而瑞房地产研究中心数据显示,此前热门的珠海、东莞、中山、无锡、常熟等市,上半年成交量同比跌幅超30%。1方面,受制于“4限”政策延续发力,购房者观望情绪渐浓,市场热度较2016年下半年相差甚远;另外一方面,前期热门的34线城市新增供应量长时间保持在较低水平,显著拖累成交量上行空间。

而对大多数政策支持去库存的34线城市,如盐城、宜昌、9江、汕头等,在当前销售窗口期积极推盘,成交量同比均实现较大比例增长,盐城和宜昌两市同比实现翻番,汕头更是同比大增215%。34线城市房价更是领涨全国楼市,克而瑞研究中心监测的32个34线城市中,28个城市1月至5月房价环比上涨,超过20%涨幅的城市多达13个,太仓、惠州、南通、常州、昆山等城市环比涨幅均高于40%,珠海、惠州环比涨幅更是分别高达58%和72%。

但是,34线城市的如火如荼能够延续多久?很多业内人士预计,随着调控政策不断升级、叠加,政策效应一样也会溢出,今年下半年12线热门城市价格继续保持安稳,34线城市中,前期房价涨幅较大的则面临调剂风险。

事实上,去年大热的部份2线城市上半年已显现出调控风险,或将在不久后递延至目前如火如荼的34线城市。“政策调控仍在加强,贷款利率继续收紧的预期将进1步强化市场的观望情绪、增加购房本钱,政策调剂的空间仍有,特别是针对34线城市。”丁祖昱认为,多数34线城市供求并未真正逆转,且存在需求透支的情况,市场“火热”能延续多久,不容乐观。

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