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房贷收紧楼市降温 有学区房直降200万

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-15

6月12日,方庄,1房屋中介公司门店外,中介人员在聊天。新京报记者 王嘉宁 摄 6月11日,链家金融街旗舰店大门紧闭,仍处于暂停营业状态。新京报记者 金彧 摄 6月11日,金融街中原地产门店门口张贴的许诺书和暂停营业公告。新京报记者 金彧 摄 某股分制银行个


6月12日,方庄,1房屋中介公司门店外,中介人员在聊天。新京报记者 王嘉宁 摄

6月11日,链家金融街旗舰店大门紧闭,仍处于暂停营业状态。新京报记者 金彧 摄

6月11日,金融街中原地产门店门口张贴的许诺书和暂停营业公告。新京报记者 金彧 摄

某股分制银行个贷客户经理李明(化名)说,他所在的银行在监管全面趋严的情势下,目前基本没有个人住房按揭贷款额度,已到了主动“劝退”购房者的地步。“如果购房者主动愿意承受上浮利率,放贷速度会快1些,否则要等很久。”

6月5日,新京报独家得悉民生银行率先提高首套房贷利率,6月11日和12日,新京报记者访问多家中介和银行得悉,又有部份银即将首套房贷利率上浮。不过,目前地区首套房贷利率仍多为基准。

6月11日,海通证券首席经济学家、首席宏观债券分析师姜超直陈房贷利率飙升的核心缘由,“银行无米下锅”。

1家股分制银行高管认为,房贷利率高企的现状预计会延续到今年底。民生银行在发给新京报记者的书面回复中称,此时对房贷利率进行调剂,是根据实际情况进行动态调剂,属于弹性定价,非长时间不变定价,可根据客户情况适当调剂。

3·17新政,和以后的银行房贷利率上调,令支持市场成交的换房客群放缓了入市脚步,楼市降温。此前“任性”上涨的学区房价格也出现了降落。

“之前敞开了放贷,现在谨慎翼翼”

李明(化名)是某股分制银行个贷客户经理,从事房贷业务4年多,历经2013年的小疯狂、2014年的短暂沉寂、2015年的复苏和2016年的“大爆发”,但从未想到2017年的市场如此寂静和没有盼头。“去年敞开了做,房贷市场井喷;今年谨慎翼翼地做,目前几近没有额度了。”

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2016年全年,全市2手住宅网签总量达272431套,较2015年全年增加了38%。买房潮带动了房贷激增。

这1疯狂势头在去年底引发高层关注,并喊话“房子是用来住的,不是用来炒的”,试图让非理性楼市冷静下来。

2016年12月举行的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向,强调要增进房地产市场安稳健康发展,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持公道自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

在此之前的11月,银监会下发《关于展开银行业金融机构房地产相干业务专项检查的紧急通知》,拟对包括、上海、深圳在内的16个热门城市银行业金融机构进行专项检查。

很快,监管层紧跟这1定位约谈了部份银行,要求控制房贷范围。多家银行内部人士流露,今年初,银监局约谈北上广深等热门城市的部份银行,要求今年房贷要回归2016年之前的正常水平。

“这意味着甚么?今年的房贷总额度肯定吃紧,乃至骤降。”李明认为,虽然监管层并未下发文件要求具体限额,但是,回到2016年之前的正常水平已是在收缩额度。

李明说,他所在的某股分制银行分行去年1年的房贷总额高达260多亿元。而在此之前的34年间,每一年平均授信总额约为20亿元。在目前房价处于历史高位,购房者贷款总额增加的情况下,20亿额度将很快用完。

“之前是敞开了大胆放贷,现在是谨慎翼翼严格控制。”李明表示,银行现在是挤牙膏式批放贷。

额度太少,主动“劝退”购房者

贷款利率的提高,加上批贷时间的延长让很多购房者焦虑。

1位购买首套房做婚房的购房者称,“房贷利率上涨10%,25年期限来看,300万的贷款每个月较8.5折时多还1000元,还是可以接受的。但银行迟迟不放贷,让我非常焦虑。”

李明表示,面对这样的客户,他选择“劝退”。由于额度几近没有了,放贷时间难以预估,排队35个月都是正常的,不如建议客户选择其他有额度的银行。

3月17日,热烈而又疯狂的楼市迎来1击“寒冰掌”,“认房又认贷”政策空降,打了众多2套购房者1个措手不及。尔后1个半月内连续出台10多项措施,加码楼市调控。尔后,楼市成交量与成交价双跌。

“3·17以后,由于银行迟迟不放贷,加上利率上升,很多投资者来银行抗议。”李明说,目前他所在的支行基本不接受房贷业务,要末说服客户接受利率上浮,要末就劝退,几近构成了实质上的“停贷”。毕竟,“银行也不能赔本赚吆喝。”

近日,有媒体报导了融360发布的数据显示全国20多家银行停贷,再次加重市场恐慌。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,由于统计口径等缘由,这1报导严重失实。

实际上,银行并未大面积停贷。中原地产研究中心统计数据显示:目前大部份城市的履行利率已基本接近首套房基准,2套房上浮10%⑵0%。

“就我个人而言,收入肯定骤降,预计不及去年收入的1半。”李明说,去年楼市疯狂时期,他的年终奖金就有30多万元。

要末主动提出涨利率,不然就渐渐等

要末接受更贵的房贷,要末接受漫长的等待。

李明说,实际上批贷的速度基本不受影响,但放贷时就要权衡客户的征信情况和能够接受的贷款利率了。如果购房者主动愿意承受上浮利率,那末放款速度会快1些,否则就要漫长地等待。

据新京报记者了解,在首付比例提升和贷款利率上涨的情况下,最近多家银行的房贷放款周期相比之前出现了延长的情况。据中介反应,眼下等房贷放款,极可能“拼的是贷款利率”,而不是申请时间的前后。

“房子两个月前就谈妥了,现在就是等银行放款,房东那边也是不断地催。”购房者陈女士这两个月为了房子的事情没少跟中介、银行联系。

陈女士4月中旬在管庄选定了1套1居室,总价终究谈定430万。由因而首套房,陈女士首付可以付房款的35%,但由于房东也是等着资金换房,其实不接受放款时间太长的组合贷。为了尽快促进成交,陈女士和家人商量多凑出了首付款,房贷部份走商贷申请了180万元。

在中介的协助下,抵押等所有手续都相继办好,本来以为1切顺利的陈女士开始计划找装修队改水改电,可是两个月过去了却没等到银行放款。

“联系客户经理,也是说没额度,让再等等。”陈女士无奈地说,这套房子的房东最近也定了意向的房源,但是由于拿不到放款,便隔3岔5地敦促她,“被夹在中间,可也只能等着”。

小美(化名)也是排队苦盼房贷大军中的1员。

她是3月16日签的购房合同,至今近3个月仍未盼来贷款。她想申请平安银行9折房贷利率,被告知“9折利率不可能,除非接受溢价”。

“就算我接受溢价,依照平安银行现有的基准利率,也没甚么贷款额度,大家都在排队。”小美苦恼地说。

昨日,新京报记者致电平安银行分行个贷客户经理,被告知额度收缩利害,排队客户很多。批贷速度没受影响,但放贷速度被严重延期。他告知记者,排队的主力是3·17新政之前签订购房合同的购房者,3·17新政以后,购房者以观望为主,除个别新开楼盘有新增业务以外,2手房全面“冰封”。

记者了解到,从1季度末开始,各家银行的信贷额度便出现了不同程度的紧张情况,而接最近几年中这样的情况并没有得到减缓。

据专业贷款服务机构“伟嘉安捷”介绍,目前从银行审批做抵押到放款的周期,普遍都在35⑷0个工作日左右,个别的银行放款周期更长,而且审批的条件也比从前更加严格,对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。

“类似连环单的客户如果急需房贷放款来周转资金,可以主动向银行提出上浮贷款利率。不然可能要耐下心来等待了。”有中介经纪人表示。

学区房“踩刹车”,有的两个月降200万

而在3·17楼市新政中,提高首付比例,和以后的银行房贷利率上调,令支持市场成交的换房客群放缓了入市脚步,从需求端抑制了楼市热度。

目前的楼市,显现出新居和2手房同时走冷的局面。

据伟业我爱我家团体市场研究院统计,2017年6月上旬(6月1日⑹月10日),全市2手住宅网签量仅2896套,与5月上旬相比减少13.9%,保持着3月以来的连续下滑态势。

亚豪君岳会统计数据显示,6月第2周(6月5日⑹月11日)商品住宅(不含保障房、自住房与商办)共实现成交444套,成交面积6.28万平方米,环比之前1周分别增加47%、52%。在机构看来,虽然上周成交环比出现回升,但仍处于低迷周期。

比如,3·17新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等政策频出,极速前进的“学区房”正踩刹车。

6月11日,新京报记者访问德外学区、黄城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验2小等多学区发现,20万元的学区房“消失”,部份学区房公然报价踩线15万元,报价14.99万元,单价相比3·17之前的峰值每平米已降落2万到3万元,房价降落百万元以上。

多家中介人员表示,目前不敢接金融街学区和实验2小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高,不愿降到15万元以下,所以暂没法挂网,并没有公然成交记录。

黄城根小学是重点小学,黄城根小学附近学区房的报价在过去的两3个月中经历了屡次“跳水”。

据黄城根小学附近1家房产中介向记者打开的中介内部官网显示,4月27日,学校附近1套房报价由1050万下调到1005万。5月24日,该房报价下调75万元、6月8日,该房报价下调100万。经过3次调价,这套房子的报价下调到达220万元。

报价下调200万元并不是孤例。

房产中介向记者出示的另外一套房源显示,该房源在3月25日之前报价为950万元,6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间,该房报价6次下调。

另外一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调。

史家小学附近1房产中介出示的房源显示,该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等。“房子的报价和成交价都在降落,房源不同,降落幅度也不同,”上述房产中介介绍,此前史家小学附近房源价格每平米15万元左右,目前每平米降落1万元,“有的房子价格降落了150万,也有价格降落了200万元,整体看房价降落了20%。”

该房产中介称,房价降落幅度较大的缘由在于此前的“虚涨”。

“在新政前,学区房价格涨得有点虚。”该房产中介解释,过快的虚涨致使了目前的大幅降价。

德外学区房源报价也出现降落。某大型中介官网显示,最近该小区成交均价13万元至14万元之间。中介人员表示,相比此前16万乃至17万元的成交价,降幅约为15%。不过,仍有部份房源顶格挂牌,比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”。

教场口6号院51平米的1居室此前报价750万元,最近报价670万元。中介表示,可议价,650万成交应当没问题。

上述中介人员介绍,目前整体学区房降温,1处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元,现在成交价只有805万。

在他看来,德外学区这些挂牌两3个月仍未卖出去的业主,“心理价位还停留在市场好的时候,预计未来将降价。”

“红线”之下,中介劝业主降房价

3·17新政以后,住建委明确单价超过15万元的房源1律不得挂网。为抑制学区房价格畸高,3月25日深夜又开出“猛药”:2017年幼升小将继续扩大多校划片,并将通过“随机摇号”的方式肯定具体学校学位。

单价不超过15万元的红线出炉,各大中介房源报价回到15万元之下。

新京报记者访问发现,1些售价较高的2手房房源,不管在中介机构APP和网站中,已基本“消失”。中介机构不但制定了1套辨认、标定“高价房”的标准,且有部份中介机构开始给经纪人员制定引导挂牌房源业主“议价成交”的鼓励政策。

“那些预期15万元以上的业主,我们会对其劝说。如果你不降价,没人看得到这个房源,你也卖不出去。同时,如果2手房单价超过15万元,也没法成交。为此,多数业主会在劝说下同意降价。”多位中介人员说。

有金融街门店中介表示,有部份业主此时想出售房子,但心理预期很高,不愿降至15万元以下。即使劝说降价,业主也不同意降至15万元。

3月23日,住建委召集链家等10大中介机构负责人,进行集体约谈,明确提出,中介机构和人员不得参与炒房,包括炒作天价房、学区房等,将逢炒必办。

多位业内人士表示,在学区房政策的变动、楼市整体降温和信贷政策收紧的情况下,预计学区房将延续降温。

中介关店,金融街学区房“暂无成交”

6月11日下午4时许,记者来到位于金融街的链家,该店大门紧闭,玻璃门上贴着暂停营业的通知。1墙之隔的中原地产和我爱我家也均关着门。

1位自称链家的中介上前询问记者需求,其表示自己目前不做房屋买卖,转做房屋租赁。

多家链家其他门店人员告知记者,金融街旗舰店中介人员目前1部份离职,另外一部份“寄养”在附近的其他门店,比如宣武门西大街和西单的门店。

1位金融街店中介说,自己目前在宣武门西大街店上班,对金融街店什么时候营业,要等上面通知。

据媒体报导,在市住建委等多部门联合执法检查中,数10家中介机构门店被关停,其中包括3·17之前房价超过20万元报价的链家金融街旗舰店、中原地产和我爱我家。

中原地产在玻璃门上张贴许诺书:其所辖所有分行不做以学区房概念的房源推行、销售、信息搜集、带看、谈判、签约等商业行动。题名时间为3月24日。

上述门店中介人员告知记者,停业整理后,该店目前暂无营业计划,需要接到住建委的通知才可以开业。最初计划关门1个月,现在已快关门3个月了。

记者从上述3家关门的中介机构现职人员处了解到,该片区的学区房暂时“冰冻”,没有成交。

“我们门店不敢再做学区房,如果将来开业,主要代理金融街的商品房和租赁。”中原地产上述人员表示。

新政以后,房产市场交易遇冷,房产中介工作量也几近“冰冻”。

“我们网点目前有4个人离职,有4个人转到了租赁,”史家小学附近的1房产中介因任务量不达标,刚从“房屋买卖”转到“房屋租赁”,“我们每月都有1定的带看任务量,但是这两3个月几近没多少人看房。”

上述中介介绍,其今年共卖出去两套房子,赚了6万多元。“两套房子都是在3月份卖出去的,有的年后1套也没有卖出去就离职了。”

亚豪机构市场总监郭毅认为,今年以来的房地产收紧调控,1方面是对购房资历加强限制,通过政策的查漏补缺,包括商办项目限购,修改非京籍购房的纳税标准等等,使得限购的口子越收越紧;另外一方面是对购房能力进行制约,近期个别银行首套房贷利率再次上调,除此以外批贷周期也在不断拉长,“减杠杆”履行力度延续加大。遭到这两方面的制约,市场需求难以抬头,因此成交低位的趋势也仍将延续。

分析

“银行无米下锅,房贷利率上升”

6月5日,新京报记者独家得悉,民生银行首套房贷利率履行在基准利率基础上最低上浮10%。近日,又有中信银行、广发银行在内的银行跟进,上调首套房贷利率。今年以来房贷利率已屡次上调。

对本轮房贷利率的不断上调,海通证券姜超认为,金融去杠杆是主因。同时,同业存单利率飙升,发行萎缩,致使银行无米下锅,房贷利率飙升。

姜超称,过去两年,国内房价大幅上涨,资产泡沫风险上升,源于金融发展过度,以银行动首的金融机构资产膨胀过快。因此从监管层的角度,去杠杆的核心目标是抑制货币超增。所以,央行收紧了货币总闸门,今年大幅减少了货币投放,货币市场资金整体极度偏紧。而银监会收紧了金融市场融资的闸门。

他认为,在今年国内房贷利率上升的进程中,同业存单利率扮演了非常重要的角色。目前,银行在金融市场的融资主要有两大来源,1是央行,2是金融同业机构。去年末同业存单利率2.8%,今年初,央行大幅收紧了公然市场融资,随着同业存单利率的大幅飙升,特别是到达5%以后,已接近乃至超过银行的5%左右的贷款利率,这意味着银行的融资本钱和贷款收益接近倒挂,致使同业存单发行萎缩。

“银行无米下锅,房贷利率飙升。”姜超表示,信贷收缩是下半年最大风险。

中原地产首席分析师张大伟认为,信贷利率上行是趋势,但不可能出现大面积停贷。资金本钱继续上升,包括余额宝等理财收益年化资金本钱已接近4.1%,这类情况下,叠加管理本钱,按揭贷款的基准利率4.9%对大部份银行来讲,已属于低利润产品。所以预计后续银即将逐步从目前的基准为主流提高到基准上浮。

他表示,购房者的资金本钱延续上升,已逐步完成了从量变到质变的进程,贷款的压力愈来愈大。目前市场成交已全面降温,降价开始出现。

1家股分制银行副行长对新京报记者表示,6月份部份银行突然上浮首套房贷利率,也是资金市场全面吃紧的表现之1。预计资金荒的6月过后,资金市场略有改良,但仍然偏紧,信贷收缩的风险犹存。

预期

“调控加码可能性不大”

对学区房价格降落的情况,中原地产首席分析师张大伟认为,价格跳水缘由在于3月份学区房的报价过于虚高。另外,市场上存在部份购房者在34月份有买1卖1的置换需求,“先买了,而卖不出手着急调价的个案。”

“现在有些个案的确出现了明显的报价下行,实际签约价格跌幅基本都在3%⑸%这个位置。”张大伟指出,报价不代表最高成交价格,也不代表现在的成交价格。从市场趋势看,最近市场从量跌到价跌,预计学区房价格在78月淡季的下行速度加快。

“楼市下行的缘由是由于信贷收紧和楼市调控,”张大伟说,从区域看,12线城市降温明显,34线城市仍然在安稳,部份区域乃至还在上升。

未来是不是会继续出台相干调控政策?张大伟认为,调控的目的已到达,楼市已开始下行,继续加码的可能性不大。

新京报记者 金彧 侯润芳 方王洋

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