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房地产开发投资逆势上涨,未来房价到底涨还是跌?

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-17

当前,在延续不断的调控措施影响下,全国房地产销售额增速快速回落。但是,全国房地产开发投资却逆势延续上涨,超越了大多数分析人士的预期。让人不由要问:房地产开发投资逆势上涨的动因是甚么?增长的动力与前景能否保持? 【房地产投资与房地产销售的趋势

   当前,在延续不断的调控措施影响下,全国房地产销售额增速快速回落。但是,全国房地产开发投资却逆势延续上涨,超越了大多数分析人士的预期。让人不由要问:房地产开发投资逆势上涨的动因是甚么?增长的动力与前景能否保持?
  
  【房地产投资与房地产销售的趋势背离】首先,来看1下房地产开发投资加速增长和房地产销售增速快速回落的背离现象。
  
  自2016年10月新1轮房地产调控以来,全国商品房销售额增速连续7个月回落,至今年4月已回落至20.1%,增速为去年9月的1半。在此期间,房地产开发投资增速却连续5个月不断攀高,至今年4月已上升至9.3%,成为稳定固定资产投资的核心动力。
  
  投资与销售背离现象,在房地产周期波动的历史中也曾出现过。历史上,房地产开发投资增速回落1般会滞后于销售额增速回落大约6⑴2个月(参见上图)。当前的房地产投资与销售的背离趋势仍符合这1历史规律。
  
  但是,当前房地产开发投资增速的回升,其实不能从房屋新开工面积和施工面积的增长中找到数据支持。
  
  今年1⑷月,全国房屋施工面积和新开工面积同比增速都没有增长。其中,占主导地位的住房施工面积增速仅为3.1%,与 3 月持平,较2016年全年收窄了0.1个百分点。与此同时,房屋新开工面积上涨 11.1%,大幅低于上年同期增幅,较3月也回落了0.5个百分点(参见上图)。在这样的背景下,房地产开发投资却逆势增长,增长的动力来自于哪里?值得进1步分析和探讨。
  
  【房地产投资延续回升的动力来自哪里?】1方面来自建材价格的大幅爬升。根据国家统计局口径,房地产开发投资可细分为建筑工程投资、安装工程投资、装备工用具购置、土地购置费和其他费用。2016年,全国房地产开发投资总额为10.26万亿元,其中建筑工程投资6.68万亿元,占比高达65%,土地购置费为1.88万亿元,占比18.3%(参见上图)。值得1提的是,在许多1、2线城市,土地购置费占房地产开发投资的比重在50%以上。
  
  从房地产开发投资的主体——建筑工程的投资增长动力看,2016年4季度以来,建筑工程投资和房屋施工面积增速的裂口有走阔之势,建筑工程投资增速高于房屋施工面积增速的幅度愈来愈大,这说明建筑工程投资的增长动力可能主要来自于建材价格的上涨。事实上,2者增速裂口走阔的出发点(2016年9月),正是全国罗纹钢价格大幅爬升的启动阶段,至今年3月初,罗纹钢价格上涨了大约50%以上,建筑工程投资和房屋施工面积增速的裂口也到达了4.8个百分点。换言之,本轮建筑工程投资增长,主要的动力可能来自于建材价格的大幅爬升,而并不是房屋施工面积的增长。
  
  另外一方面来自房企土地购置费的快速增长。从房地产投资的第2大构成——土地购置费来看,2010⑵016年,土地购置费占房地产开发投资的比重长时间在15%⑵0%。今年1⑷月,房地产开发投资中,土地购置费的比重由上年同期15.6%上升至17.3%,土地购置费累计增速也上升到21.2%,大幅高于房地产投资的增速,其中4月当月土地购置费环比3月增加额为393.8亿元,占总投资增加额的比重高达53%。因而可知,若扣除土地购置费投资,建安等其他投资增速是下滑的,如建筑工程投资增速为7.2%,较3月回落了0.7个百分点,换句话说,房企土地购置费的快速增长,贡献了总投资增量的主体部份。
  
  土地购置费的不断爬升,从近几个月来土地市场的火爆和溢价的大幅爬升也能得到左证。首先,看土地的挂牌均价,今年5月全国100大中城市土地挂牌均价同比上涨了111%,其中1、2、3线城市涨幅分别为46%、81.85%和122%,均处于历史高位水平。其次,从实际成交土地溢价率看,5月份100大中城市平均土地溢价率为45.1%,其中1、2、3线城市土地溢价率分别高达13.73%、50.51%和58.57%。特别是3线城市,土地挂牌均价同比涨幅连续两个月在100%以上,土地成交溢价率连续3个月接近60%的历史罕见高水平。可见,3线城市的土地市场仍在延续火热当中,并成为房地产开发投资逆势上涨的主因。
  
  土地成交市场“价升量跌”值得关注】土地市场溢价率的大幅爬升,其实不能完全说明房地产开发企业对房地产市场前景1致看好。
  
  当前的土地市场有1趋势值得重点关注,随着土地成交溢价率大幅爬升,全国土地供应量和成交量的差距迅速扩大。5月,全国100大中城市住宅类供应土地325宗,连续4个月上升,地方政府供地热忱高涨,但5月份实际成交土地数量为205宗,连续3个月回落,5月份未成交住宅类土地数量到达120宗。但是,从最近几年来数据看,虽然土地供地数与实际成交数的差距有变化,但2者的波动趋势大体保持1致(参见下图)。
  
  可以预计,经过1年多的去库存,房地产企业虽然有增加土地储备的需求和意愿,但对高溢价土地极其敏感,1旦土地溢价率大幅爬升,土地实际成交数量就快速回落,房企在3线城市高价拿地的热忱也其实不如预期的那末高。这说明房企对房地产市场的中短时间前景持谨慎态度——当前12线城市房价在强力房地产调控作用下已出现回落苗头,34线城市房地产市场火爆行情见顶回落的几率也将大增。(文/枕头财经特约 黄志龙  苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任)
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