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楼市关键因素已转变 这一次市场将全面降温

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-17

楼市多个大消息相继而至:社科院报告称等地房价继续下跌、20家银行停止房贷。而近期有多地购房者反应,贷款审批难、审批时间长,下1步楼市究竟会怎样走? 社科院:等地房价将继续下跌 据中国经济网6月12日表露,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与

楼市多个大消息相继而至:社科院报告称等地房价继续下跌、20家银行停止房贷。而近期有多地购房者反应,贷款审批难、审批时间长,下1步楼市究竟会怎样走?

社科院:等地房价将继续下跌

据中国经济网6月12日表露,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布的5月《住房市场发展月度分析报告》预计,随着资金面的收紧,和地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控,多数城市房价短时间涨势将得到抑制,前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如等短时间仍将继续下跌。

报告显示,在热门地区严厉的政策调控下,2017年5月热门城市房价涨速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响,房价环比出现首降,环京房价出现大幅下跌。但5月重庆、广州、青岛、成都、济南等城市房价环比涨幅依然偏高。

主要城市大数据房价指数环比显示, 2017年5月,样本城市的平均环比涨幅降为1.11%,比上月降落1.2个百分点。其中重庆、广州、青岛、成都、济南分别以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的环比涨幅,居样本城市前5位;同时廊坊、、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市,房价环比稳定或下跌。其中廊坊下跌8%、下跌4.09%、天津下跌1.97%,进入房价挤泡沫的新阶段。2017年5月,青岛、济南、厦门、惠州等楼市继续升温,房价环比涨速比上月有所加快,其余城市房价涨速相对稳定或有所回落。

主要城市大数据房价指数同比显示, 2017年5月,样本城市平均同比涨幅为38.45%,比上月下降1.85个百分点。其中石家庄、天津、廊坊、厦门、济南分别以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比涨幅居前5位;大连、深圳、苏州、沈阳、西安分别以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比涨幅居后5位。

主要城区大数据房价指数显示, 2017年5月,各区房价全面下跌,其中西城区下跌8.43%、海淀下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。入学政策出现重大调剂,强调实际居住及试行多校划片等,都对这两个板块虚高的“学区房”价格构成冲击。

有消息称,20家银行停止房贷

融360发布消息称,目前全国533家银行中有20家银行已停贷,未来时间会有新增银行暂停房贷业务。

不过,商报对此表示,数据不具代表性,广泛停贷几率低。央视财经报导称,上海多家大型国有银行称,上海并未停止房贷,目前业务正常展开。停止购房贷款的主要触及中小银行,包括华润银行、广州银行、平安银行等,而且多为支行,有的乃至不以房贷为主要业务。

可以肯定的是,在政策框架内,不会出现过大面积停贷,影响到房贷市场的正常秩序,但对购房者来讲可能增加购房者贷款难度。

整体来看,虽然停贷只出现在个别中小银行,但银行收紧房贷已经是大势所趋。

房贷利率延续上行

典型表现之1,便是部份银行房贷利率延续上行。

谈起最近的楼市政策,很多准买房者都在议论纷纭。之前是房价蹭蹭往上涨,现在是房贷蹭蹭往上涨。根据证券时报报导,几个月前,很多商业银行首套房房贷利率还是85折优惠,近期1线城市和1些热门城市,已有部份银即将首套房贷利率上浮至1.1倍,上海1家股分制银行的首套房贷利率还上浮到1.2倍。

融360监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%,上升6.29%。在融360监测的35个城市首套房房贷平均利率中,最低的为大连4.43%,最高的为石家庄4.99%。

具体来看,此次调剂由1线城市领跑,其中又以为最,最早调剂至9.5折水平,最早调剂至基准水平,未来或会成为最早调剂至基准上浮10%水平。1线城市对市场变化极其敏感,同时针对变化调剂也极其迅速,成为市场风向标,大体可以反应出未来市场变化趋势。

房贷利率上调影响

从主要城市看,主流首套的贷款利率仍然是基准,但其中部份股分银行已的确出现了提高到1.1倍的政策。那末直接影响多大?

 

从数据看:本次调剂,首套房购房者每贷款100万相比2016年市场宽松月供增加1202.7元,相比本次政策之前的基准新增加287.6元。购房者的负担将明显增加。

中信证券测算,对照5~10年中长时间贷款基准利率,房贷利率上浮10%后的贷款余额(金融机构中长时间贷款季度余额)利息占城镇居民可安排收入的比重平均增加5个百分点。其认为,商业银行在量及价上对房贷的限制会进1步增加居民房贷偿还负担,并在1定程度上抑制居民的房贷需求,进1步冷却商品房销售市场。

当前房贷利率仍处历史低位

从全国数据来看,个人房贷的平均利率已见底反弹。去年下半年最低值为4.52%,今年1季度为4.55%,未来的走势,就是延续的爬升。

固然,相比上轮与上上轮楼市降温期的房贷利率,比如2014年23季度近7%,2011年下半年7.5%左右,当前的利率仍处于历史偏低位。

如果属于刚需,且需要较大比例的贷款才能购房,则当前仍宜上车。

 

开发商下半年日子不好过

由于房地产业是资金密集型产业,货币信贷与资金,对楼市的影响很大。

易居地产研究院曾研发了1份季度报告,构建了1个中国房地产金融环境指数。其中包括9个细分指标,能够在整体上反应房地产业所面临的货币政策与资金面的松紧程度。

以下图,本轮房地产短周期,中国房地产金融环境指数最高值出现在2016年1季度,属于宽松区间,其后下行,2017年1季度已降至正常区间,易居地产研究院副院长杨红旭预计下半年将滑入偏紧区间。

 

他认为,虽然说当前很多开发商依然钱多、胆大、抢地王,但半年以后,他们就会感到捉襟见肘了。

这1轮不同以往

资金对楼市走势的影响有多大?在易居研究院的报告中,将房地产金融环境指数与30城住宅成交面积增幅比较,发现2者基本同步,今年1季度,30城售量增幅已由去年大幅正增长,逆转为20%左右的负增长。

 

易居地产杨红旭认为,按过去两轮短周期的经验,金融环境指标不见底,则销售增幅不会明显反弹,或说不会实现由负转正。过去两轮售量负增长皆延续了5个季度。这1轮,预计延续的时间可能更长些。

楼市将全面降温

对接下来的楼市走势,中原地产首席分析师张大伟预计:

1.购房者的资金本钱延续上升,已逐步完成了从量变到质变的进程,贷款的压力愈来愈大。目前市场成交已全面降温,降价开始出现。

2.房价逐步出现调剂,这类情况下,银行的风险增加,银行对抵押品的风险意识将提高,各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。

而且过去2年,大部份银行吸收了过量的房地产抵押物,这类情况下,后续在调控周期内,房贷出现了收紧现象,贷款折扣减少,放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。

3.历史上,信贷最严格的程度就是在2011年及2014年部份时间点,首套房恢复基准,对购房者的心理影响也将非常大。最近出现的基准上浮将是按揭贷款历史最严格的政策。从调控的趋势看,预计信贷的收紧趋势延续周期内,房地产降温也将延续。

杨红旭认为:

本轮房地产调控的前半段,起关键作用的是是部份热门地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年,起关键作用的因素,将转变成货币信贷与活动性紧缩,而这属于房地产业的外部环境。

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