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北上广深二手房价和租金齐跌 楼市拐点明确信号显现

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-17

本报记者 张晓玲 实 习 生 卢靖阳 深圳、报导 导读 2手房价格层面,由于前期涨幅过大,所以回调的空间照旧存在,随着交易量的延续低迷,未来房价的降幅还将进1步扩大。 去年的930新政叠加今年的317新政,1系列楼市调控之下,1线城市高昂的房价终究低下了头。

本报记者 张晓玲 实 习 生 卢靖阳 深圳、报导

导读

2手房价格层面,由于前期涨幅过大,所以回调的空间照旧存在,随着交易量的延续低迷,未来房价的降幅还将进1步扩大。

去年的“9·30”新政叠加今年的“3·17”新政,1系列楼市调控之下,1线城市高昂的房价终究低下了头。

变化首先出现在曾火爆的2手房市场。刚刚过去的5月份,1线城市的2手房普遍出现了成交和价格下跌,在1线城市已进入存量房时期的背景下,2手房价的变化无疑是个风向标,预示着楼市后期的趋势。

另外,另外一个视察市场走向的重要指标——房租也呈下行态势,4、5月份以来,京沪广深的出租房源大幅增多,成交周期均有增加,房屋租金出现了轻微降落。多位业内人士指出,作为反应市场变化的指标,租金与成交周期对房价的走向一样具有参考意义。

上述两个维度市场和指标的变化,是对新1轮楼市调控的率先反应。接下来的房地产市场,继续降温下即将是大几率,并将可能从1线城市蔓延至大部份被调控城市。

2手房量价下行

刚刚过去的5月,京沪广深2手住宅市场首次统1出现下行信号。

在4个1线城市中,作为3月份新1轮调控的领头羊,限购限贷政策最为严厉。目前,2手房成交价、成交量均延续环比下行。

伟业我爱我家市场研究院数据显示,5月2手房成交均价环比4月下滑2.4%。在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,唯一4个区的价格上涨。我爱我家称,跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度均超过20%。

与此同时,2手住宅成交量也在进1步探底。据中原地产研究中心统计,截至5月30日,当月2手住宅签约10236套,预计全月签约在1.1万套之内,而这是最近27个月的最低值。

伟业我爱我家团体副总裁胡景晖指出,在1系列政策叠加下,2手房市场购房需求明显减少,交易需求直线下滑,市场交易量大幅减少,网签量、签单量也自然延续下跌。

而作为本轮最早开始严厉调控的1线城市,深圳的2手住宅成交价也在延续回落。

据中原地产监测,过去3周(5月8⑴4日、15⑵1日、22⑵8日),深圳的188个样本2手楼盘接连3周下行,成交均价分别为5.24万元、5.08万元、4.82万元,已创下近70周最低记录。

深圳中原调研指出,当前2手房业主报价频繁波动,整体呈震荡下行走势,显示业主对后市信心走弱。

广州作为首个开启“限卖”调控的1线城市,2手房交易行情遭到外界关注。中原、合富等研究机构表示,当前广州2手房的看涨信心明显减弱。

“受新政调控影响,客户观望情绪延续,看房客明显减少,整体市场成交进1步走低”,广州中原发展研究部指出,从2手住宅盘源报价变化幅度看,本周报价下调5%之内的盘源增加最为明显,较上周净增5.6%。

另外,被外界认为本轮调控手段较温和的上海,一样出现了量价齐跌的状态。

据链家市场研究部,4月上海2手住宅成交1.55万套,环比下跌20.38%;另外,伟业我爱我家数据也显示,上海该月2手房成交均价为51902元/平方米,环比3月下跌0.47%。与2017年成交价最高的2月份53228元/平方米相比,每平方米单价下跌约1500元。

中原地产首席分析师张大伟指出,目前1线城市2手房已在调控的影响下出现“退烧”,下行主要还是表现在成交量上,而成交价的调剂才刚刚开始,买卖双方仍在博弈。胡景晖则表示,全部市场正在向买方市场转变。随着交易量的延续下滑,买家观望情绪浓,市场议价空间在增大。

租金普遍回落

在2手房交易延续低迷的背景下,部份1线城市的存量房转而出租。房屋租赁市场供应增加,使得房屋租金也随之出现下滑。

21世纪经济报导的调查显示,1线城市租房价格正处于回落区间。

链家网站信息显示,租房板块下有多个房源均出现了降价标识。其中,降价房源约占挂牌房源总数的3成,多为4000⑺000元的中低价房屋。在电话中,1位经纪人告知记者,他代理的部份房源确有降价现象,主要是房东为了尽快租出而主动调低价格,但降价幅度其实不大。

记者查询发现,丰台马家堡1套56平米的1居室房屋,当前挂牌价为4900元,而在4月该小区同房型曾以5400元租出。另外,在西3旗、回龙观等出租房源密集区域,均出现类似降价现象,下调幅度多在300元⑴000元左右。

另外,多家租房网站的上海、广州、深圳板块也显示,部份房源的房租一样出现了降价现象。

机构的数据也印证了上述现象。链家研究院统计的房屋租赁数据显示,1线城市租金已出现回落。4月,除房租创下12%的涨幅外,上海、深圳房租同比分别下跌4.77%、1.21%,广州房租则相对稳定。

目前,上海是租金回落最为明显的1线城市,今年前5个月,上海的2手房租金已出现3次环比下跌。

数据显示,上海房屋租赁指数首次下跌的时间点出现在去年12月,环比下跌0.13%,结束了该指数连续上涨90个月的行情。今年1月起,上海延续了下跌态势。

多家研究机构的数据印证了这1趋势。4月,中原上海租金指数为238.2点,环比下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大。

不但是租金出现回落。随着1线城市的出租房屋供应量增加,房屋的出租难度也随之上升。

据链家数据显示,4月京沪广深的房源成交周期(挂牌至签约)均出现了7⑵0天不等的同比显著增长。即便是在房租上行的,从去年1月到今年4月,成交周期在7天内的房源占比也由43%降落到27%,成交周期在15天以上的房源占比则从11%上升至28%。

胡景晖指出,在政策收紧的影响下,2手房买卖市场延续降温,更多的业主选择由售转租。租赁市场房源供应量的增加,是房租得到有效平抑的缘由。

“房租下跌跟楼市成交低迷有很大的关系。售盘少了,租盘就会多,供过于求租金就会回落,这几近是必定的。”广州寒桐咨询总经理韩世同对21世纪经济报导记者表示,租金回落只是开始。今后,楼市成交冻结对租金的影响或将延续显现。

延续降温

1线城市2手房市场和租房市场的变化,是对新1轮楼市调控的率先反应。当前,市场正在回归理性。

中原地产首席分析师张大伟认为,3月后的数据逐步开始反应出调控影响,预示市场进入调剂周期,后续市场成交将继续降温。

胡景晖则发现,市场理性正在逐渐回归:“经过1系列调控,楼市曾的恐慌情绪消失,业主不再惜售跳价,客户不再恐慌抢房。目前市场的交易节奏放缓,这足以说明本轮新政成效显著。”

“定价更加市场化的2手房及房屋租赁市场纷纭出现价格下滑,这说明管控的效果是积极和明显的”,易居研究院研究总监严跃进认为,对此类下跌信号,从正面的角度看,即市场暴热的状态确切在转变。

严跃进进1步指出,12手房价格是联动的,2手房的下跌必定会影响到新居,特别是目前1线城市均进入了存量房时期,每一年的2手房成交远大于新居,可以说2手房实际上决定了1个城市的房价定价体系;而目前1线城市的新居又普遍受限价管控,已然难以上涨,如果2手房继续降价,新居价格体系也将加快被重构。

展望后市,多家研究机构均指出,楼市进1步降温或将是大几率事件。

2手房市场方面,胡景晖认为,以为例,2手住宅交易量目前已降至低位,接下来也许还会降落,但降幅会逐步变小,低位趋稳将成为延续走势。价格层面,由于前期涨幅过大,所以回调的空间照旧存在,随着交易量的延续低迷,未来房价的降幅还将进1步扩大。

房屋租赁市场方面,严跃进表示,随着毕业季的到来,租赁需求将会上升,预期市场或有反弹可能,但未来1两年的趋势还是安稳乃至下跌。

另外,中原研究中心指出,新1轮调控有继续收网之势,重点12线城市和热门34线城市不但收紧了限购限贷,限售政策也在快速向34线城市蔓延,后续或将有超过50个城市履行限售。随着限售政策的铺开,后市降温或将从1线城市蔓延至大部份被调控城市。

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