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北上广深二手房价和租金齐跌 楼市拐点被疑已至

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-17

原标题:北上广深2手房价和租金齐跌 楼市拐点已至? 房价刹车 据机构监测,北上广深4个1线城市的房屋租金开始出现降落,这个坚挺了近10年的数据在2008年金融危机以来首次出现降落。虽然降幅较低,但在楼市高压调控的背景下,这被视为楼市拐点的1个明确信号。

原标题:北上广深2手房价和租金齐跌 楼市拐点已至?

房价刹车

据机构监测,北上广深4个1线城市的房屋租金开始出现降落,这个坚挺了近10年的数据在2008年金融危机以来首次出现降落。虽然降幅较低,但在楼市高压调控的背景下,这被视为楼市拐点的1个明确信号。这轮房租的下调主要的传导因素在于2手房交易的大幅度下滑,租房市场上的供应增加,房租随之出现松动。目前,1线城市2手住宅的交易量已降到低位,随着交易量的延续低迷,未来房价的降幅还将进1步扩大。12手房价格是联动的,2手房的下跌必定会影响到新居。目前1线城市的新居又普遍受限价管控,同时年中的事迹压力和资金链压力已让房企在这轮价格博弈中开始逐步松动,相比利润,现金流对他们而言更加重要。新居价格也随之出现下滑。目前市场的交易节奏放缓,这足以说明本轮新政成效显著。

去年的“9·30”新政叠加今年的“3·17”新政,1系列楼市调控之下,1线城市高昂的房价终究低下了头。

变化首先出现在曾火爆的2手房市场。刚刚过去的5月份,1线城市的2手房普遍出现了成交和价格下跌,在1线城市已进入存量房时期的背景下,2手房价的变化无疑是个风向标,预示着楼市后期的趋势。

另外,另外一个视察市场走向的重要指标——房租也呈下行态势,4、5月份以来,京沪广深的出租房源大幅增多,成交周期均有增加,房屋租金出现了轻微降落。多位业内人士指出,作为反应市场变化的指标,租金与成交周期对房价的走向一样具有参考意义。

上述两个维度市场和指标的变化,是对新1轮楼市调控的率先反应。接下来的房地产市场,继续降温下即将是大几率,并将可能从1线城市蔓延至大部份被调控城市。

2手房量价下行

刚刚过去的5月,京沪广深2手住宅市场首次统1出现下行信号。

在4个1线城市中,作为3月份新1轮调控的领头羊,限购限贷政策最为严厉。目前,2手房成交价、成交量均延续环比下行。

伟业我爱我家市场研究院数据显示,5月2手房成交均价环比4月下滑2.4%。在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,唯一4个区的价格上涨。我爱我家称,跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度均超过20%。

与此同时,2手住宅成交量也在进1步探底。据中原地产研究中心统计,截至5月30日,当月2手住宅签约10236套,预计全月签约在1.1万套之内,而这是最近27个月的最低值。

伟业我爱我家团体副总裁胡景晖指出,在1系列政策叠加下,2手房市场购房需求明显减少,交易需求直线下滑,市场交易量大幅减少,网签量、签单量也自然延续下跌。

而作为本轮最早开始严厉调控的1线城市,深圳的2手住宅成交价也在延续回落。

据中原地产监测,过去3周(5月8⑴4日、15⑵1日、22⑵8日),深圳的188个样本2手楼盘接连3周下行,成交均价分别为5.24万元、5.08万元、4.82万元,已创下近70周最低记录。

深圳中原调研指出,当前2手房业主报价频繁波动,整体呈震荡下行走势,显示业主对后市信心走弱。

广州作为首个开启“限卖”调控的1线城市,2手房交易行情遭到外界关注。中原、合富等研究机构表示,当前广州2手房的看涨信心明显减弱。

“受新政调控影响,客户观望情绪延续,看房客明显减少,整体市场成交进1步走低”,广州中原发展研究部指出,从2手住宅盘源报价变化幅度看,本周报价下调5%之内的盘源增加最为明显,较上周净增5.6%。

另外,被外界认为本轮调控手段较温和的上海,一样出现了量价齐跌的状态。

据链家市场研究部,4月上海2手住宅成交1.55万套,环比下跌20.38%;另外,伟业我爱我家数据也显示,上海该月2手房成交均价为51902元/平方米,环比3月下跌0.47%。与2017年成交价最高的2月份53228元/平方米相比,每平方米单价下跌约1500元。

中原地产首席分析师张大伟指出,目前1线城市2手房已在调控的影响下出现“退烧”,下行主要还是表现在成交量上,而成交价的调剂才刚刚开始,买卖双方仍在博弈。胡景晖则表示,全部市场正在向买方市场转变。随着交易量的延续下滑,买家观望情绪浓,市场议价空间在增大。

租金普遍回落

在2手房交易延续低迷的背景下,部份1线城市的存量房转而出租。房屋租赁市场供应增加,使得房屋租金也随之出现下滑。

21世纪经济报导的调查显示,1线城市租房价格正处于回落区间。

链家网站信息显示,租房板块下有多个房源均出现了降价标识。其中,降价房源约占挂牌房源总数的3成,多为4000⑺000元的中低价房屋。在电话中,1位经纪人告知记者,他代理的部份房源确有降价现象,主要是房东为了尽快租出而主动调低价格,但降价幅度其实不大。

记者查询发现,丰台马家堡1套56平米的1居室房屋,当前挂牌价为4900元,而在4月该小区同房型曾以5400元租出。另外,在西3旗、回龙观等出租房源密集区域,均出现类似降价现象,下调幅度多在300元⑴000元左右。

另外,多家租房网站的上海、广州、深圳板块也显示,部份房源的房租一样出现了降价现象。

机构的数据也印证了上述现象。链家研究院统计的房屋租赁数据显示,1线城市租金已出现回落。4月,除房租创下12%的涨幅外,上海、深圳房租同比分别下跌4.77%、1.21%,广州房租则相对稳定。

目前,上海是租金回落最为明显的1线城市,今年前5个月,上海的2手房租金已出现3次环比下跌。

数据显示,上海房屋租赁指数首次下跌的时间点出现在去年12月,环比下跌0.13%,结束了该指数连续上涨90个月的行情。今年1月起,上海延续了下跌态势。

多家研究机构的数据印证了这1趋势。4月,中原上海租金指数为238.2点,环比下滑1.09%,同比下滑4.38%,环比、同比跌幅均有所扩大。

不但是租金出现回落。随着1线城市的出租房屋供应量增加,房屋的出租难度也随之上升。

据链家数据显示,4月京沪广深的房源成交周期(挂牌至签约)均出现了7⑵0天不等的同比显著增长。即便是在房租上行的,从去年1月到今年4月,成交周期在7天内的房源占比也由43%降落到27%,成交周期在15天以上的房源占比则从11%上升至28%。

胡景晖指出,在政策收紧的影响下,2手房买卖市场延续降温,更多的业主选择由售转租。租赁市场房源供应量的增加,是房租得到有效平抑的缘由。

“房租下跌跟楼市成交低迷有很大的关系。售盘少了,租盘就会多,供过于求租金就会回落,这几近是必定的。”广州寒桐咨询总经理韩世同对21世纪经济报导记者表示,租金回落只是开始。今后,楼市成交冻结对租金的影响或将延续显现。

延续降温

1线城市2手房市场和租房市场的变化,是对新1轮楼市调控的率先反应。当前,市场正在回归理性。

中原地产首席分析师张大伟认为,3月后的数据逐步开始反应出调控影响,预示市场进入调剂周期,后续市场成交将继续降温。

胡景晖则发现,市场理性正在逐渐回归:“经过1系列调控,楼市曾的恐慌情绪消失,业主不再惜售跳价,客户不再恐慌抢房。目前市场的交易节奏放缓,这足以说明本轮新政成效显著。”

“定价更加市场化的2手房及房屋租赁市场纷纭出现价格下滑,这说明管控的效果是积极和明显的”,易居研究院研究总监严跃进认为,对此类下跌信号,从正面的角度看,即市场暴热的状态确切在转变。

严跃进进1步指出,12手房价格是联动的,2手房的下跌必定会影响到新居,特别是目前1线城市均进入了存量房时期,每一年的2手房成交远大于新居,可以说2手房实际上决定了1个城市的房价定价体系;而目前1线城市的新居又普遍受限价管控,已然难以上涨,如果2手房继续降价,新居价格体系也将加快被重构。

展望后市,多家研究机构均指出,楼市进1步降温或将是大几率事件。

2手房市场方面,胡景晖认为,以为例,2手住宅交易量目前已降至低位,接下来也许还会降落,但降幅会逐步变小,低位趋稳将成为延续走势。价格层面,由于前期涨幅过大,所以回调的空间照旧存在,随着交易量的延续低迷,未来房价的降幅还将进1步扩大。

房屋租赁市场方面,严跃进表示,随着毕业季的到来,租赁需求将会上升,预期市场或有反弹可能,但未来1两年的趋势还是安稳乃至下跌。

另外,中原研究中心指出,新1轮调控有继续收网之势,重点12线城市和热门34线城市不但收紧了限购限贷,限售政策也在快速向34线城市蔓延,后续或将有超过50个城市履行限售。随着限售政策的铺开,后市降温或将从1线城市蔓延至大部份被调控城市。

 

 

 

 

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