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楼市三次定向加息 90平首套房成本增加45万

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-19

从5月1日起,首套房贷款利率折扣取消,2套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%,这是继去年930调控政策实行以来,银行机构第3次加码住房按揭利率。 2017年元旦期间,首套房贷款利率折扣从原来的8.5折调至9折,2017年317房地产调控政策实行后,主要银行机构再

从5月1日起,首套房贷款利率折扣取消,2套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%,这是继去年930调控政策实行以来,银行机构第3次加码住房按揭利率。

2017年元旦期间,首套房贷款利率折扣从原来的8.5折调至9折,2017年317房地产调控政策实行后,主要银行机构再次将首套房利率折扣调剂至9.5折。

如果加上首付比例增加、房价处于历史高位等因素,在购房的本钱已经是史上最高。受调控影响,楼市成交量大幅下滑,价格也出现了松动。

首套房购房本钱上升5.8%

以1套90平方米普通商品住宅为例,依照3月份2手房成交均价62768元计算,首套房和2套房购房本钱分别提高了5.8%和2.66%。

对首套房来讲,总价是564.91万元,首付35%,贷款368万元。

若依照基准利率4.9%打8.5折,最高贷款期限25年等额本息计算,还款总额是593.14万元,利息为225.14万元,每个月还款为1.98万元。

若按基准利率计算,还款总额是638.97万元,利息是270.97万元,比上调前增加了45.83万元;月供为2.13万元,比上调前增加了1500元,包括首付和还款总额的购房本钱加了5.8%。

依照目前认房认贷政策,具有首套房资历必须是连续缴纳5年社保或60个月个税,且名下无房和无贷款记录,也就是说,符合首套房资历的,主要以刚需群体为主。

对改良型和有贷款记录的刚需来讲,首付比例提高,贷款金额减少。

一样以90平方米总价为564.91万元的商品住宅计算,首付比例为60%,贷款金额为226万元。

依照1.1倍利率计算,25年等额本息的还款总额为411.91万元,利息为185.91万元,每个月还款为1.37万元。

依照1.2倍利率计算,还款总额增加至431.88万元,比上调前增加了19.97万元,购房总本钱由原来的750.82万元增加至770.79万元,增加了2.66%。月供为1.44万元,增加了700元,增幅为5.11%。

一样的房子、一样的房款,贷款年限一样为25年,房贷利率加码后,不管首套房还是2套房购房本钱均在增加。但由于首付比例和利率不同,首付套本钱增加了45.83万元,2套房本钱增加了19.97万元。

哪类人最受伤

中原地产首席分析师张大伟认为,1系列调控政策对卖1买1的改良型购房者影响最大,“认房贷记录按2套计算,首付比例提高到60%和80%,主要目的是为了打击投机性炒房客,但从供需结构来看,增加了改良型群体的购房难度”。

在张大伟看来,房贷利率加码属于央行和银监会监管范畴,主要是为了提高杠杆使用本钱,其实不属于房地产调控,“由于这些年房贷整体量级比较重,虽然增幅减缓了,但总量很大,增加房贷本钱主要为了下降风险”。

对房贷利率折扣调剂增加了刚需群体购房本钱,张大伟表示属于误伤,“整体来讲,刚需特别是无房无贷的群体,上调利率后,购房本钱肯定会增加,其实,银行部门应当把这类群体单列出来区分对待”。

目前,除主要银行调剂了房贷利率优惠外,上海、山东等地部份银行也开始上调首套房按揭贷款至基准利率。广发证券研报显示,4月份,35个主要城市首套房贷利率为4.52%,环比上涨0.03%,连续4个月上涨,且上涨加快趋势明显,“不排除未来其他城市跟进的可能性”。

未来房价或向下

在1系列房地产和金融调控政策影响下,业界普遍认为未来房价下跌可能性较大,1位链家中介告知经济视察报,由于目前成交量较小,对房价没法做出准确判断,“不过最近业主报价有小幅下降,而且议价空间也大了”。

我爱我家的1位中介也表示了类似看法,在我爱我家挂牌的1套位于安定门附近总价970万元的小3居房源,“前两天我以虚拟买家名义和业主沟通,问业主920万元能不能谈,业主说可以商量。”

根据住建委公布信息,在新建商品住宅领域,成交量变化幅度较小,1⑶月份平均成交价格普遍在4.2万⑷.3万元,4月份平均成交价格为45517元/平方米,环比上涨了2700元左右。

在2手房领域,3月份成交量为23930套,较2月份增加了88.54%,4月份成交量为16902套,环比降落了41.58%;价格方面,3月份成交均价为62768元/平方米,比1月份和2月份分别涨了9751元和8008元,4月份前17天平均成交价为54418元/平方米,较4月份降落了15.34%。

不过在张大伟看来,目前成交量走低,价格降落还不明显,“未来下跌的几率大,跌多少不好判断,最少不涨了,不排除有1些着急用钱的业主会降价卖,但现在还不到时候,最少得34个月后会开始显现。”

广发证券认为,目前热门城市按揭贷收紧趋势明显,除按揭贷本钱的提升外,在控制全年新增信贷的背景下,预计未来几个季度信贷将逐渐缩量。“信贷的收缩对行业成交量价的影响更加直接,在按揭贷款支持收紧的情况下,基本面下行趋势也将更加明确。”

本文转载自:中证网

本文来源自:经济视察报

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