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房地产形势楼市接下来该如何走?

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-13

我国房地产疯狂生长了好多年,现在却希望它回归自然生长。然而在长期喷洒过量的催熟剂下,房地产还没体会到生长的快乐,就已两鬓斑白。 我们均是历史滚滚洪流中的一抹尘埃,身在其中,随之涌动。但也一定要学会站在上帝视角看透这一切,只要这样,才能在人生

我国房地产疯狂生长了好多年,现在却希望它回归自然生长。然而在长期喷洒过量的“催熟剂”下,房地产还没体会到生长的快乐,就已两鬓斑白。
 

我们均是历史滚滚洪流中的一抹尘埃,身在其中,随之涌动。但也一定要学会站在上帝视角看透这一切,只要这样,才能在人生的关键时刻,作出最为稳妥的选择。


饭不在手,没有鸡肉。


在1990年代,我国面临国库空虚的困境,甚至借钱买来了。


1993年7月23日,主要容器国家副主席,在全国再次税事业会议上,在现行体制中,中央资金非常难,没有改革就无法生存。


1994年1月1日,税制财政管理体制诞生,改革正式开始。


在分税制改革方案中,中央财政分配的大部分世宗税源稳定,世纪富裕,容易用中央政府的固定收入和收据。企业所得税根据纳税人递交给中央政府的资料进行征收。地方政府和附加价值税按第75:25层中央政府和地方政府之间的规定征收。


从那时起,中央政府的资金急剧增加,孔子金越来越完善。


像这样,分税制改革解决了中央税收问题,但地方税收如何解决?


此时,地方政府完全拥有的土地转让已经进入历史阶段。地方政府敦促土地融资倾向。


2018年地方政府一般预算收入是100万韩元。979年土地转让收益达到数百万美元。同期地方政府一般预算66.5%的依赖性和土地融资愿望。


土地融资说是一种毒量,应该被动截断。但是到了今天,地方土地融资面临3座大山:依靠土地融资,并转变成高比例的住宅封币和货币政策。


迄今为止,此地仍未能找到《超越》在山脚下的《两行》。


一个结论:回顾你过去时,你无法控制太多。你的税金不够,一旦城市起来,失业率和人口的外流就会上升


大体上看,这20来年,我国房地产市场共经历了6轮调控,房价也涨涨歇歇20年,房产成为财富的象征、年轻人婚恋的标配。

一度有人戏言,我国的高房价,拜丈母娘所赐。然而,跳着广场舞的大妈们,群情激愤:这锅我们不背。

确实,她们也背不动。

表面上看,楼市的起伏皆因政策调控、松绑而起。然而,在政策外衣下,掩藏着的是关乎房价的“根本驱动力”。

20年来,我国房价驱动力发生了三次更迭。

第一阶段:经济驱动(1998年-2008年)

这是一个一面看存折,一面看房子,新旧消费行为相遇相思而又彼此羞羞答答的年代。

衣食住用行,当人们解决了温饱问题,便将目光投放到居住方面。居者有其屋,成为人们心里对美好生活向往的一部分。

1997年亚洲金融危机爆发,受金融风暴的冲击,我国外贸滑坡,经济下行。为了对冲外贸滑坡对我国经济的影响,也为了帮助深陷风暴的亚洲国家尽快走出困境,树立一个负责任大国的形象,我国承诺人民币不贬值。

刚刚接过国家总理交接棒,极具魅力、雷厉风行的朱总,面临着巨大的压力,他开始把目光瞄向内需。

房地产产业链很长,涉及建材、化工、钢铁等几十个产业,启动住宅消费是拉动内需最好的方法,就这样我国经济从此锚定了房地产。

1998年7月3日发布的“23号文”提到:加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点;发展住房金融,取消对个人住房贷款的规模限制,适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

重磅文件,让房地产走向舞台中央。

三年后,2001年,一件影响我国历史进程、惠及万千百姓的大事修成正果。经过多年的艰苦谈判,我国于2001年12月11日,正式加入世界贸易组织,即WTO。

在入世红利催化下,我国经济蓬勃发展,GDP名义增速常年保持两位数,并在2007年一度达到23%,一扫亚洲金融危机靡态。

期间,城市居民收入快速增加,银行里百姓的存款像雪球一样越滚越大。荷包渐渐鼓了起来的同时,城市居民“居有其屋”的愿望更加强烈,改善住房的动力更加充足。

这个阶段,居民购房主要为了解决居住需求,房价虽然快速上涨,但房产还并不是财富的代言人,还未成为居民日夜的牵挂。

以我们现在的观念来看,十人买房,十人贷款。首付拿一部分,房贷付一部分,我们可以用小资金撬动大资产。

这样我们的负债增加了,衡量这个负债的高低,我们用居民杠杆率,它是贷款与存款的比值。

我们看看这个期间,居民杠杆率是怎么变化的。

1998年至2008年,居民部门杠杆率,基本保持稳定,差不多从23%到26%的样子,最高年份2007年,也不过29%。期间,全国平均房价接近翻倍,就更别提北上广深等那些房价涨得让人头疼的城市。

房价涨得厉害,居民杠杆率却比较稳定,这似乎有悖于我们现在的观念:杠杆率与房价理应同向。其实,这是我们的认知错觉,这个现象的原因主要是:

一、由于我们勤俭节约、量入为出的传统观念制约了我们借贷消费的行为,即使买房,很多人找七大姑八大姨亲戚朋友周转,打友情牌,全款买房的并不少。

二、这个期间居民存款增速约等于贷款速度,分母分子同向做大,杠杆率自然不会涌起大的波澜。

总的说来,这个期间,房价上涨逻辑线条:经济快速发展—城市居民收入增加—城镇居民购房能力增强—实现住有其屋的目标。

这个时期,有多少人抱着攒够了钱再买房的心态,梦想着有一套自己属于自己的房子。然而2008年年末来临,一切都化为泡影。

第二阶段:货币驱动(2008年—2018年)

这是一个“贷款越多,越买越多,攒钱买房,越攒越完蛋”的时代。

2008年美国次贷危机爆发,中国经济外部风险凸显。美国出台量化宽松计划,我国也出台了总额为4万亿的一揽子投资计划,宣告了我国经济进入“以投资拉动为主”的经济金融化时代。

楼市的春天来了。熬过了寒冬的大批地产商起死回生,笑容可掬。

看懂当局与居民在房地产链条中的角色,就看懂了我国楼市,风风雨雨二十年,也就能看懂房价背后驱动力的变迁与更迭
 

秋天渐远,冬天渐近,寒意渐浓。房地产的春天,还有吗,在哪里?

相信你已经有答案了

 

 

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