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黄奇帆刚刚谈完控房价、这里就出两政策、房企不好过、网友喊给力

字号+ 作者:admin 来源:未知 2019-12-04

对于房地产的命运,曾经经历过辉煌,但此时也正在面临着巨大的变革,甚至是颠覆性的。我们知道,过去,房地产拿地盖房基本上不用自己的资金,只要开发商有一定数量的自有资金和项目规划文件,他就可以向银行申请贷款。虽然书面上我学到的是有规定,项目开发

  对于房地产的命运,曾经经历过辉煌,但此时也正在面临着巨大的变革,甚至是颠覆性的。我们知道,过去,房地产拿地盖房基本上不用自己的资金,只要开发商有一定数量的自有资金和项目规划文件,他就可以向银行申请贷款。虽然书面上我学到的是有规定,项目开发成本的三分之一属于自有资金,其他资金由银行分阶段提供给企业。但事实上,很多人都会空手套白狼。

  哪怕没有钱,也会提前预售商品房,通过卖房来实现资金的回笼和周转,这样房企真的大大降低了运作成本。无论是自有资金还是预售制,在早期曾对房地产发展和繁荣起到过重要的积极作用,然而后期也弊端百出,一些恶性循环也影响着房地产健康发展。

  前几天,对于控房价,对于自有资金,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆认为,应该使用经济手段,那就是“决不允许‘背个银行’炒地皮”。他指出,炒高房价的主要动力就是炒地皮,控房价决不允许炒地皮。控制地价一个很重要办法就是规定买地的企业必须使用自有资金。

  “你如果后边背一个银行,要100亿元,银行就拿100亿元,要200亿,银行就拿200亿元,那么‘地王’、炒房等现象就来了。一般而言,房价是地价的两倍左右,地价上去了,房价也会上去。所以,在这个意义上,只要把土地价格控制了,房价就基本稳住了。”

  可以说,他的话在一定程度上说到了根本上,可一针见血、直戳要害。过去形成的默认的规则也正在面临着挑战。

  就在他刚刚黄奇帆刚刚提出房地产问题的根本时,就有一些地方开始为之努力了。而这一次是黑龙江,不仅包括对自有资金的使用要求,还有预售制的调整。

  为进一步规范房地产市场秩序,加强房地产开发项目事中事后监管,近日,由黑龙江省住建厅、省自然资源厅等 6 部门联合发布《住关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》。依据《通知》,2019 年 1 月 1 日,获得土地开发权的新楼盘,房地产开发企业申请新建商品房预售的,多层楼房工程形象进度达到封顶时、高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。

  这对于开发商而言应该是致命的打击,但是对于购房者多数人也表示支持和赞同,因为预售制被诟病已久。我们早已经习惯了买房买期房,但是对于期房预售制的弊端也是探讨已久。早期房地产开发企业普遍面临着资金少、供应少等问题,为了推动住房建设,借鉴“卖楼花”,因此建立了住房预售制。然而对于预售的过度利用,导致各种乱象,比如,最大的质量问题,还有各种矛盾纠纷,甚至背信弃义的毁约,因为周期长变数多,很容易出现反悔。

  我不知道,当要求必须盖楼达到三分之二时才准予预售,那开发商是否会把增加的成本转嫁到购房者身上,但是大多数购房者更清醒地认识到,此举势必会大大降低房企出现烂尾、资金链断裂和逾期交房等部分不规范企业的不规范行为。

  这对开发商是致命打击,尤其是对中小房企的命运更是一个巨大考验,其实还有更严重的,《通知》还要求,房企不能贷款拿地,违规者两年内不能拍地。试想想,如果开发商不能贷款拿地,这将是一个颠覆性地改变,我们都已经对贷款拿地习以为常,突然改变,房企如何适应?特别是对于中小房企,无法靠合资增加拿地机会,就只能被市场淘汰出局了。这正如黄奇帆所说,动不动就有银行兜底,也让开发商变得肆无忌惮,敢于冒险,敢于炒地王,敢于随意涨价。

  实际上,此前上海、南京等地也都实行过开发商拿地必须用自有资金,虽然大房企适应能力稍强一些,但是中小房企基本上是被行业洗牌的命运。总之,随着各种政策的落实,中小房企被行业洗牌是大势所趋,房地产市场越来越正规化也是必然。

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