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2020年征地拆迁时用哪些方法可以补偿最大化?

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-12

一、妥善保管土地、房屋相关权属证明 得知土地、房屋所在区域划入拆迁范围之内后,要妥善保管土地、房屋相关的权属证明,如集体土地承包经营权证书、土地使用权证书或宅基地使用证、不动产证书、房产证、建房手续等等。对土地、房屋相关权属证明等进行复

征地拆迁,拆迁补偿

一、妥善保管土地、房屋相关权属证明

得知土地、房屋所在区域划入拆迁范围之内后,要妥善保管土地、房屋相关的权属证明,如集体土地承包经营权证书、土地使用权证书或宅基地使用证、不动产证书、房产证、建房手续等等。对土地、房屋相关权属证明等进行复印、扫描留存备份,在补偿没有解决之前,原件一定不要交出。而且提前对房屋内外进行拍照录像,拍照录像时要尽量展示房屋的全貌、屋内装修装修,图片、视频要清晰,可以充分利用相机或手机的位置、时间信息功能。

另外,核查房屋产权证登记的信息。实践中,被拆迁人的房屋权属可能存在瑕疵,比如房屋用地面积、建筑面积与权属证书上不一致,老房拆除翻建、加建加盖部分未进行审批等,面对这种情况,相关权利人一定要趁尚未拆迁前,提前去补办相应的审批手续或者开具相应的证明。房屋和土地相关的权利证书,一定要保存好,如发现丢失,尽快去相应的部门查询档案登记补办。

二、明确房屋法定的补偿标准

房屋拆迁的补偿方式包括房屋安置、货币补偿,或二者相结合。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定: 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿。

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

因此,国有土地上的房屋补偿标准: 货币补偿不能低于类似房地产的市场价格;产权调换,则需要市、县级人民政府提供用于产权调换的房屋与被拆迁房屋按照面积最低1:1调换。

新《土地管理法》2020年1月1日,其中新增法条第四十八规定,条征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。

可见,集体土地上房屋补偿标准: 货币补偿以重置成新价为原则,包括房屋的重建成新价和宅基地地价;划入城市规划区的集体土地上房屋可主张参照周边类似房地产市场价进行补偿。产权调换相同地段按合法面积最低拆一还一,确保不能降低被拆迁人的原有生活居住水平。

三、划入拆迁范围后关注张贴的各类公告

在拆迁之前和拆迁过程,所在拆迁区域会陆续张贴征地公告或征收公告。对张贴的各类公告或者拆迁部门下发的告知书、明白纸、致拆迁户的一封信、拆迁宣传册等拆迁相关的书面材料,能收集原件的保留原件,不能的话一定要按顺序、完整拍照。

要注意,不是所有盖红章的文件就是政府行为、有效文件。法律对不同的公告文件规定了明确的政府机关。比如农村集体土地的征地批文应当由省级政府或国务院批准实施;安置补偿方案应当由土地行政主管部门拟定并上报市、县级政府批准同意后才能实施。

四、注意入户调查及评估程序

确定征收后,拆迁工作人员会到当地,挨家挨户进行房屋测量、勘查,确定房屋现状。作为被拆迁人需要积极配合,特别是没有产权证书的被拆迁人,更应当配合测量,因为这可能是证明被拆迁房屋实际状况的有利证据。测量过程中,注意查看测量记录的数据、结果与房屋实际情况是否一致,人口状况登记是否全面,信息不一致的,及时提出并要求对方补充改正。

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。被拆迁人要及时关注并积极选取评估公司,不要放弃自己对评估公司的选定权利。评估之后,如果对评估结果不满意,不要随意签字,要及时对评估结果提出异议,申请复核、鉴定。

五、补偿方案、补偿标准偏低应当策略

若当地拆迁知道的补偿方案、补偿标准偏低:

首先,妥善保存土地、房屋相关证件原件,房屋照片录像等,不要交出土地、房屋权属证明原件。

然后,不要签署安置补偿协议,在对方有协商诚意的情况下,抓住每一次谈判协商的机会要求提高补偿。

最后,房屋是争取补偿最重要的筹码,一定要保护好房屋。如果补偿问题一直谈不拢,万不要等到房子被强拆后才维权,要在保住房子的前提下依法维权。


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