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是买二手房还是新房好?

字号+ 作者:房产快讯网 来源:未知 2019-12-12

一、交易条件的区别 新房都是开发商建造出售给购房者,开发商需要取得五证两书。这个是开发商合法销售商品房的重要凭证。买新房一定要审查五证两书。五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和

新房,二手房

一、交易条件的区别

新房都是开发商建造出售给购房者,开发商需要取得五证两书。这个是开发商合法销售商品房的重要凭证。买新房一定要审查五证两书。五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二手房交易的条件是卖方的房屋必须取得房屋的不动产证,买房购买后需要过户到自己名下。

二手房只需要房产证和不动产,当然房子必须要贷款还清才能交易。

二、房龄和环境的区别

新房的房龄是房屋竣工之日交付后算起(并不是房产证上办理的日期)。住宅一般70年产权,新房一般房龄是比较新的。二手房的话房龄一般比较大,由于时间长,小区环境舒适度等都打折不少。新房一般都是毛坯的或者精装交付,二手房有的是毛坯的有的是精装的有的还是豪装。

三、买房首付的区别

虽然新房和二手房的首付比例是一样的,但是由于贷款额度的不同,所以买房者的净首付也可能不同。比如200万的房子,首付都是35%,新房首付款是70万,二手房如果评估价是220万,那么银行贷款6.5成也就是143万,那么首付就是57万,这个是做高评估价。如果二手房想每月还贷压力小点,如果评估价160万,那么贷款的话就是104万,首付也就是96万。

四、贷款年限的区别

住房贷款年限除了跟购房者年龄有关系还跟房龄有关。最高贷款年限一般30年,一般贷款年限是男的是65岁-现在年龄,女的是60-现在年龄。比如男的现在40岁,那么贷款年限不超过65-40也就是25年。二手房有的房龄太长一般贷款年限就越短,一般5年以内次新房可以贷款30年,5年-20之内的一般是贷款年限是35-房龄,比如房龄有10年了,那么可以贷款25年。如果超过20年房龄的需要银行重新评估,贷款比较难。

五、税费的区别

新房一般主要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要费用。二手房的话主要是增值税和附加税、契税、个税、房产税等。上海这边根据房产证是否满2年,是否满五年唯一住房,还有买房者是否首套非首套和购买的是普通住宅还是非普通住宅有差异的。(二手房税费问题具体请参考我2019年11月1号发表的文章)。

六、交房时间的区别

新房不管是现房还是期房购买的时候都是约定的有一个交房时间,现房交房一般比较快,但是如果是期房,可能需要很长时间,有的甚至一年多以后才交房。二手房的交房时间只要买家首付付好贷款下来了就很快可以交房。

七、买房风险的区别

购买新房的风险就是需要时间等待交房,期房的风险就是延期交房、开发商烂尾、房子质量问题等。小区附近各种配套难以兑现等。购买二手房的风险来自于房子本身,比如中介操作不规范、卖房的并非真正业主、购买的凶宅等。

八、所付的中介费的区别

购买新房是没有中介费的,因为中介费属于开发商的宣传推广费,是开发商出的;当然有的人说那直接找开发商购买新房就可以了,但是一般的情况自访的客户房子并不是能便宜,开发商的中介费是直接分给售楼部接待你的人还有上面的主管经理了。购买二手房目前上海这边买家和卖家一般一起是付2-3个点的中介费,像链家的话是直接3个点,小公司的话一般都是一起收2个点。


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